“冬天播种” 弯道超车？
——央企房地产逆周期扩张背后
房地产调控仍在持续、深入进行，一些央企房地产却从中嗅到了机遇。
近两年来，房地产市场逐渐告别“黄金时代”，整个行业“稳”字当头，进入理性发展期。近期召开的中共中央政治局会议指出：下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
与此同时，房地产企业迎来“寒潮”，诸如融资渠道收紧、拿地门槛提高、限售政策干预等现实因素，给房企的生存和发展带来挑战。许多房企一改激进发展姿态，重新审视自我风险，以转型发展应对行业变革。
日前，万科董事局主席郁亮在拉萨提到道路焦虑，他说：“今天的我们特别焦虑，焦虑在于，如何找到新的发展渠道、路径与方法。没有现成的道路可以学习，这是万科最大的焦虑。”与之形成对比的是，保利地产、中国金茂、中冶置业等多家央企房地产却态度乐观，表现出加速发展之势。
多位受访专家告诉记者，在行业变革之际，扩大自身的市场占有率，这是央企房地产持续加码的主要目标。同时，央企房地产在加速发展中也要注意布局方向、规模提速与防风险相协调等多方面的问题。
竞争驱动加速
“集团非常重视房地产板块的发展。尽管‘黄金时代’不再，但我们仍然相信房地产还是一个非常好的、有发展前景的，同时能够改善民生的行业。”中冶置业相关负责人接受采访时表示，在高质量发展要求下，行业门槛有所提升，这对中冶置业来说也是一个全新的发展机遇。
今年以来，中冶置业的发展节奏明显加快。据中国指数研究院数据显示，2017年，中冶置业销售额达264.7亿元，销售面积204万平米，销售收入、净利润较上一年增幅超过30%。而根据中国中冶发布的2018年半年报，报告期内公司房地产开发投资金额为127.6亿元，同比大幅增长53.8%；施工面积1078.2万平方米，同比增长10.4%。
事实上，除了中冶置业，中国金茂、保利地产、华润置地、中海地产等也不约而同地表现出加速发展态势。以中国金茂为例，今年上半年，其期内合约销售金额达718亿元，同比增长198%。同时，实现核心利润约32亿元，同比增长43%。据媒体报道，在业绩会现场，中国金茂管理层透露，公司内部已将2018年销售业绩冲刺指标从千亿元上调至1200亿元。
在规模快速增长的同时，中国金茂还紧抓土地市场窗口期机遇。据统计，今年1~7月，中国金茂已经在全国20座热点城市，收购了29个优质项目，计容建筑面积达541万平方米。
“从当前来看，房地产调控仍然不会放松，力求‘稳’字当头。这不仅是价‘稳’，同时量也会有一定程度的稳定。我们认为今年行业整体销售签约额相比去年不会有太大的变化，会维持平衡。”中国金茂相关负责人接受采访时表示。
“房地产企业在现阶段加快发展，可以看作是一种逆周期的发展方式，即在行业下行周期加快发展，这在经济学上被称为逆周期操作，有时候也被比作‘冬天播种’。”上游财经专家顾问江瀚表示，在行业下行周期进行合理布局，也是实现弯道超越的一个途径，从而实现扩大市场份额，进一步扩大规模效益。
这在保利地产的发展中得到一定程度的印证。近期，在保利地产与保利置业的重组方案获得股东大会高票通过之后，保利地产董事长宋广菊便喊话要“重回地产前三”。保利地产披露的半年报显示，上半年公司实现营业总收入595.36亿元，同比增长9.30%；归属母公司净利润65.05亿元，同比增长15.13%。根据此前公司透露的“345战略”，保利地产2018年要实现销售额4000亿元，2019年冲击5000亿元。
事实上，除了激烈的行业竞争，在央企房地产企业群体内竞争也非常明显。2017年，中交地产喊出“央企前二”的口号，彼时排在其前面的是销售额已经跨入2000亿元的中海地产和3000亿元的保利地产。今年以来，中交地产打出“绿城中国”这张牌，为争夺“央企前二”增加了更多想象空间。
“央企房地产公司加速发展是竞争压力使然。随着当前房地产总体增速回落和市场调控影响，央企在市场‘蛋糕’有限的前提下，必须加大对市场份额的竞争力度，这些因素都是央企进一步扩大规模的动机。”国务院发展研究中心研究员刘卫民告诉记者。
战略各有侧重
房地产市场调控至今，行业生态已经发生明显变化。对房地产企业来说，野蛮生长的时代过后，依靠高杠杆撬动开发、通过快速拿地实现赚快钱的模式已经一去不复返。当前，房地产长效机制呼之欲出，房地产业逐渐回归民生领域，房企在发展中不得不适应这些新的行业生态。
在央企房地产的加速发展中，不同企业的战略侧重各有不同。以中冶置业为例，其构建了“3+6”区域布局战略和“3+1”区域深耕战略，以“京津冀、长三角、珠三角”为中心，深耕北京、天津、上海、南京、广州、深圳等重点城市和周边城市，并向中原经济区、长江中游城市群等热点地区拓展。
在业务布局方面，中冶置业形成了以中高端住宅开发为主，商业地产、物业管理为辅的“一主两翼”业务体系。未来，中冶置业还将联合行业优质资源，开拓文旅地产、康养地产、产业园、主题乐园、教育地产等新领域，向“一主N翼”延伸拓展，实现从房地产开发商到城市开发运营商的跨越。
“现在房地产业发展更加强调高品质，要求企业转型升级。中冶置业很早就在这方面作了布局。在产品上，实施绿色科技地产战略，打造以‘绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区’为特征的精品。”中冶置业相关人士表示，公司强调通过增加产品附加值等手段，用相对较少的资产撬动比较大的利润，去年中冶置业的盈利能力在行业内排名进入前5。
作为央企房地产企业的规模老大，保利地产则寄望于常规扩展和收购兼并整合。在拿地投资力度方面，保利地产较去年同期大幅提升。2018年上半年，保利地产新拓展国内项目69个，新增容积率面积1510万平方米，总成本达到1072亿元，其中在三四线城市的拓展金额及面积占比较前几年明显上升，分别达到32%和50%。在2015~2017年，保利地产在土地方面的支出分别达到656亿元、1214亿元和2765亿元，维持着每年拿地金额翻番增长的态势。
为了保证业绩增长，保利地产在高周转和项目跟投方面提出了要求。2017年年底，保利地产董事会通过了《关于实施房地产项目跟投的议案》。根据该跟投方案，单一项目跟投总金额上限不超过项目资金峰值的10%；跟投人员通过申购专项资管计划或信托计划等合规的投资结构参与跟投，跟投收益、损失及相关风险由跟投个人承担；保利地产董事、监事不参与跟投。为了加快周转，保利地产把核心技术部门组合在一起，专门组建了运营部门来提高运营效率。
同样保持快速发展态势的中国金茂，面临着如何平衡好规模与效益的选择。在接受记者采访时，中国金茂表示，目前公司的主要区位是华东，占比34%左右，随后是华北的30%，华南不到20%，基本上还是以一线和热点二线城市为主，今年新进入热点三线城市的一些市场窗口期，公司高度重视销售回款比例。
防风险仍是关键
在追求扩大规模的同时，风险防控是央企房地产重点关注的内容。“央企房地产在加快发展中仍需注意两个问题。一方面项目布局要有前瞻性，与新型城镇化相协调。另一方面要注意规模提速与防风险相协调，避免因为短期市场热点和投资投机需求，造成后续经营风险。”刘卫民说。
寄望于常规扩展和收购兼并整合的保利地产，其快速加码式的发展，触动了敏感的资产负债表。2018年上半年，保利地产负债率上升2.04%至79.32%，净负债率上升6.81%至93.26%。其中有息负债约为2545.73亿元，银行借款占比超过71%，公司债券及中期票据等直接债务融资工具占比约14%。接下来保利地产是否会持续使用杠杆撬动规模？记者致电并致函保利地产董事会秘书办公室，但截至发稿尚未得到回复。
中国金茂则明确表示不会加大杠杆。“我们的负债率在行业内一直处于比较低的行列，按照目前金茂的土地储备，基本不用很积极拿地，按去年拿地速度即可。以目前趋势，我们未来3年达到2000亿元的规模相对轻松，公司不会为扩大规模而加大杠杆。”中国金茂相关人士表示。
中国金茂主要布局在一线和热点二线城市，业内人士认为可能因此受调控影响比较大。“我们现在真正被限价所限制的，大概有五六个项目，这是在2016年9月左右拿的地。我们现在有126个项目，仅6个项目受到影响，不会对整体产生重大冲击。”中国金茂方面表示。
另外，中国金茂在拿地逻辑上还是以一二线核心城市为主。“只有经济比较活跃的强三线城市我们才会进驻，所谓强三线是可持续发展，有很好前景，人口饱和度、经济发展以及市场稳定性等方面没有问题的城市。”
还有一些企业通过多元化布局来规避风险。以中冶置业为例，“一主N翼”是其反复强调的战略。“城市运营最重要的是做好产业导入，中冶和五矿整合后，本身就是一个体量很大的国际企业，我们有很多的产业资源，包括矿业、建筑等相对传统的产业和金融等新兴产业。”上述中冶置业人士说，中冶置业转型城市综合开发运营商，未来将通过多元的业态布局实现稳定发展。
对于房地产业务的发展，中冶置业在年中工作会议上提出了具体措施，包括加快项目推进，保障现金流；提升房地产开发运营能力，择机获取优质土地；快速推进N翼业务发展；全面加强成本管理；提升人力资源管理水平等。而在投资拿地方面，中冶置业在接受记者采访时表示：“我们在拿地方面非常谨慎，几乎不拿高价地，努力提高盈利能力。”
